Quel dispositif de défiscalisation choisir en 2020 ?

Défiscaliser, qu’est-ce que ça veut dire ? Il s’agit en fait de réduire le montant de ses impôts (ou de ses revenus) de telle sorte de réaliser des économies. Plusieurs dispositifs de défiscalisation particulièrement avantageux sont actuellement ouverts aux contribuables tels que vous et moi, dans le but de les aider à sécuriser leur patrimoine et celui de leurs proches. Quels sont justement les dispositifs les plus courus et y êtes-vous éligible ? Voici quelques pistes de réponse.

Le dispositif de défiscalisation LMNP

LMNP est un acronyme pour Loueur en Meublé Non Professionnel. Autrement dit, le dispositif LMNP concerne avant tout les contribuables investissant dans un bien meublé en vue d’une remise en location. L’avantage indéniable en LMNP, c’est que vos revenus fonciers ne sont désormais plus imposés de façon traditionnelle mais au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une fiscalité un peu différente s’applique alors et vous permet de réduire considérablement le montant de vos revenus avant imposition. Comment cela fonctionne-t-il ?

D’abord, dénichez une location meublée. Vous vous engagez à remettre votre bien en location sur une durée de 9 ans. Ce bien doit être acheté dans une résidence de services gérée par un exploitant professionnel. Autrement dit, il peut s’agir d’une résidence étudiante, d’un Ehpad ou encore d’une résidence d’affaires, si tant est que celle-ci propose a minima 3 services de type hôtelier (petit-déjeuner, service de laverie, conciergerie…). Investir en résidence de services, c’est assez simple notamment dans les grandes métropoles estudiantines, où la part de résidences étudiantes est assez élevée. Pourquoi ne pas investir en Lmnp dans une grande ville ou la demande locative est forte, comme Nantes ou Bordeaux, par exemple ?

Une fois que vous avez trouvé la perle rare au bon rapport qualité-prix. Il vous suffit de mettre ce bien en location le plus rapidement possible (dans le mois suivant votre acquisition). Cela ne devrait pas poser problème en cela que c’est à l’exploitant de la résidence de se charger des démarches de mise en location (et de trouver un locataire pour votre bien).

Ensuite, vous devrez vous inscrire au Greffe du Tribunal de Commerce pour officialiser le lancement de votre activité et obtenir un numéro SIRET. Cette démarche doit quant à elle être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la mise en location de votre investissement. Enfin, au moment de déclarer vos revenus fonciers, il vous suffira de réaliser une déclaration au titre des BIC !

Plusieurs opportunités de défiscalisation s’offrent alors à vous :

Opter pour le régime micro-BIC. Celui-ci s’applique de fait au loueur LMNP, puisqu’il s’adresse aux investisseurs percevant moins de 70 000 € de recettes locatives. Grâce à ce régime fiscal, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur vos recettes avant imposition ! Vous n’êtes donc imposé(e) que sur la moitié des sommes effectivement perçues…

Choisir le régime réel, sur simple demande à l’administration et ce, même si vous percevez moins de 70 000 € de revenus fonciers / an. Notez que ce régime fiscal est particulièrement avantageux si les charges relatives à votre investissement sont nombreuses. Ici, déduisez simplement l’intégralité des charges d’exploitation et des charges comptables avant imposition ! Les actifs immobiliers et mobiliers font également l’objet d’un amortissement comptable chaque année. Il s’agit d’une formidable opportunité de défiscalisation puisque vous pouvez dans certains cas générer une rente exemptée d’impôts… Pourquoi ne pas vous lancer ?

Attention, en régime réel, l’accompagnement d’un expert-comptable est essentiel pour réaliser le bilan de vos exercices comptables et déduire les charges exactes.

Défiscaliser grâce au dispositif Pinel

Investir en Loi Pinel fait également partie des options qui s’offrent à vous pour défiscaliser l’esprit serein. Ici, le principe est simple. Vous investissez en location nue (donc non meublée) dans un bien neuf situé en zone éligible. Pour bénéficier des avantages de défiscalisation, vous devrez vous engager à mettre en location ce bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, avant d’en récupérer la pleine jouissance. En vous engageant sur 6 ans, bénéficiez de 12% de réduction sur vos impôts chaque année. Ce pourcentage s’élève à 18% sur 9 ans et à 21% sur 12 ans. Il s’agit-là d’avantages considérables !

A la différence du LMNP, la gestion totale du bien vous revient, mais en louant en zone éligible, vous bénéficiez de l’attrait d’une zone dans laquelle le marché de l’immobilier est relativement tendu. Mettre en location un bien neuf vous permet également de proposer des prestations dernier cri et ainsi d’attirer une cible large de locataires. Le jeu en vaut la chandelle, vous ne trouvez pas ?

Attention : en Loi Pinel vous devrez respecter un plafonnement de loyer – 10,44€ / m² en loi Pinel Nantes, par exemple – ainsi qu’un plafond de ressources du locataire. En contrepartie, notez qu’il vous est possible de louer à un membre de votre famille (hors foyer fiscal), ascendant ou descendant.

Dispositif de défiscalisation Pinel : quelles zones éligibles ?

Les zones éligibles à l’heure actuelle sont les zones Abis, A et B1. Les communes situées en zone B2 peuvent être éligibles selon arrêté préfectoral, jusqu’en 2021. La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants.

 

Les grandes villes éligibles Pinel Prix moyen au m2 pour un appartement* Loyer moyen au m2 pour un appartement*
Loi Pinel à Bordeaux 4272 € 13,4 €
Loi Pinel à Toulouse 3306 € 11,9 €
Loi Pinel à Nantes 3386 € 11,6 €
Loi Pinel à Strasbourg 2969 € 11,9 €
Loi Pinel à Montpellier 3040 € 12,7 €
Loi Pinel à Lille 3220 € 13,9 €
Loi Pinel à Rennes 3296 € 11,5 €

* Source : meilleurs agents, chiffres de 2020.

Même s’il en existe d’autres, Pinel et LMNP sont deux dispositifs de défiscalisation particulièrement en vogue en ce moment. Vous ne perdez rien à vous renseigner à ce sujet en vue d’une prochaine opération !

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard peut venir en complément du statut LMNP. Il permet alors d’obtenir une réduction d’impôt intéressante, et de récupérer la TVA sur un appartement neuf meublé que vous aurez acheté dans une résidence avec services, type résidence étudiante ou résidence sénior. Les conditions : acquérir avant le 31 décembre 2021 un logement neuf dans une résidence avec services, et mettre en location le bien pour une durée minimale de 9 ans. Le prix ne doit pas excéder 300.000 euros. En respectant ces modalités, vous pouvez bénéficier d’une réduction d(impôts de 11% HT, et récupérer votre TVA à hauteur de 20%.

La loi Malraux

Contrairement à la loi Pinel qui permet de défiscaliser en investissant dans un logement neuf, le dispositif Malraux vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans des logements anciens ou classés monuments historiques, dans le cas où vous comptez réaliser des travaux de rénovation sur le bien. Le gouvernement souhaite en procédant ainsi inciter les propriétaires de logement anciens dans des zones tendues à les rénover et à les mettre location pour soulager la pression immobilière. Le montant de la déduction fiscale associée à vos travaux dépendra de la zone dans laquelle se trouve le bien. Par ailleurs, vous devez vous engager à mettre ce logement en location pendant une durée minimale de 9 ans.