Quelles sont les démarches administrative de vente d’une maison ?

Vendre un bien immobilier est loin d’être aussi simple que de vendre un vélo. Cette opération demande des documents particuliers, des intermédiaires légaux, des engagements et tout un ensemble de choses qu’il faut nécessairement connaître d’avance.

Pour vous faciliter le processus de vente, nous avons fait le point sur les différentes étapes à franchir pour véritablement vendre une maison.

Démarches administratives vente maison

Formalités de vente d’une maison – les diagnostics

Afin de vendre votre maison, des éléments obligatoires sont exigés. Notamment, l’ensemble des diagnostics du dossier de diagnostics de ventes. C’est le carnet de santé de votre maison, qui donne l’ensemble des informations liées à son état actuel.

La réalisation de ces diagnostics se fait par des diagnostiqueurs professionnels. Ces derniers vérifieront 10 paramètres bien précis dont 9 sont absolument obligatoires pour toute opération de vente.

  • L’état des servitudes risques et d’information sur sols (ESRIS) : qui présente les risques d’exposition aux dangers liés à l’environnement ou aux activités exercées près de votre maison.
  • Le diagnostic sur les mérules: afin d’étudier la présence de mérules autour et au cœur du bien immobilier.
  • Le diagnostic des performances énergétiques: qui vous permet d’identifier la performance et le coût d’usage énergétique de votre local.
  • Le diagnostic de gaz: pour vous assurer que les conduits de gaz de votre maison sont conformes et ne présentent aucune anomalie.
  • Le diagnostic électricité: qui vous permet de savoir si votre maison est parfaitement équipée pour toute installation électrique
  • Le diagnostic loi Carrez: qui donne la superficie privative du bien immobilier en cas de copropriété.
  • Le diagnostic amiante: pour mesurer l’intensité de l’amiante présente dans la maison
  • Le diagnostic termites: qui précise la présence ou l’absence des insectes xylophages – organismes vivants se nourrissant de bois – dans votre bien immobilier. Ce sont des analyses obligatoires dans certaines régions de France.
  • Le diagnostic assainissement non collectif: rendu obligatoire pour tous les biens immobiliers dont les canaux ne sont raccordés à aucun système d’assainissement public. Cette étude est un check-up pour savoir si tout est en règle.

Avec tous ces documents, il est donc temps de chercher un potentiel acheteur.

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Formalités de vente d’une maison – trouver un potentiel acheteur

Avant de trouver un bon acheteur, vous devez fixer le prix de votre bien.

1.     Fixer le bon prix :

Pour réussir cette tâche, vous pouvez faire des estimations vous-même si vous avez l’habitude de ce genre d’opérations. Si ce n’est pas le cas, contacter un expert est bien plus adéquat. Contacter un professionnel de l’immobilier est bien mieux indiqué pour avoir le juste prix. En plus de quoi, il peut vous accompagner dans tout le processus de vente.

2.     Signer un mandat de vente à votre nom :

Vous connaissez désormais le prix. Maintenant, il est temps de passer à la vente. Par ce mandat, vous donnez l’autorisation à des tiers de mettre en place des actions pour conduire la vente de votre bien. Trois types de mandats sont utilisables : exclusif, simple et semi-exclusif. Afin d’en tirer le plus de bénéfices, nous vous recommandons de confier un mandat exclusif à une seule agence. Vous avez tout à y gagner. L’agence pourra aisément exposer votre maison à sa liste de potentiels acheteurs.

3.     Rendez votre bien attractif et faîtes visiter :

Une maison destinée à la vente doit être mise en condition pour cela. C’est pour ça que des travaux de rénovation devront être faits. Ils vous permettront de remettre un gros coup de neuf à votre maison. L’objectif est de présenter votre bien immobilier comme une maison de rêve.

Une fois que vous avez bien aménagé, vous pouvez vous permettre de faire des visites à vos potentiels acheteurs. Encore une fois, une agence professionnelle est plus indiquée pour la tâche.

Arrivé à ce point, vous devrez déjà avoir un acquéreur motivé à prendre la maison. Vous pourrez donc passer à la troisième étape :

Formalités de vente d’une maison – Promesse/compromis/Acte de vente

Une fois qu’un potentiel acheteur a été trouvé, vous devrez signer une promesse de vente.

Promesse de vente synallagmatique

C’est un document qui présente les clauses de l’entente conclue entre votre potentiel acheteur et vous. Le document précise :

  • l’adresse du bien à vendre ;
  • la superficie dudit bien ;
  • un descriptif du bien ;
  • l’état civil des parties prenantes (vendeur et de l’acheteur) ;
  • l’origine de la propriété avec la date du précédent acte de vente ;
  • les prix et modalités liées à la vente du bien ;
  • la date prévue pour la signature de l’acte de vente.

Sur ce document, vous, le vendeur, signez unilatéralement la promesse de vente. Ainsi, vous vous engagez à réserver votre bien pour le potentiel vendeur, pour une durée prévue par les clauses.  En cas de désistement de l’acheteur, une indemnité d’immobilisation est supportée par ce dernier et vous est reversé.

Cas particulier : promesse de vente unilatérale à un promoteur

Si vous avez choisi de vendre à un promoteur, la promesse de vente sera légèrement différente. En effet, un promoteur immobilier peut toujours se retirer de la vente – en versant toutefois une indemnisation dont le montant aura été préalablement établi dans la promesse de vente, en guise de dédommagement. Car ce type de vente peut prendre plusieurs mois : le promoteur prend le temps de faire un certain nombre de vérifications, des études de marché, de constructibilité, etc. Autant dire qu’il ne s’engagera pas dans une vente qui lui fera perdre de l’argent ! Rédigée par le promoteur et signée par le vendeur, la promesse de vente avec ce professionnel vous engage à ne pas vendre la maison à une tierce personne tant que le promoteur ne s’est pas retiré de la vente, ou que – nous vous le souhaitons – la vente est conclue avec le promoteur immobilier.

Compromis de vente :

À défaut de la promesse de vente, vous pouvez signer un compris de vente. C’est un document qui est signé par les parties prenantes. L’un s’engageant à vendre son bien immobilier et l’autre s’engageant à acheter ledit bien.

Chacune des parties a le droit de contraindre l’autre à tenir ses engagements. À défaut de quoi, il peut peser sur la personne qui n’a pas respecté ses engagements, des dommages et intérêts importants.

Acte de vente

Une fois que la promesse (ou le compromis de vente) se concrétise favorablement, l’acheteur et vous, signez un acte de vente devant un ou plusieurs notaires. Ainsi, la vente est conclue.

Elle est par la suite publiée au bureau des hypothèques et devient opposable aux signataires. L’opération engage également des frais de notaires qui sont pris en charge par l’acheteur.

Quelles déductions fiscales les propriétaires devraient-ils connaître ?

Que vous soyez propriétaire, investisseur immobilier ou même locataire, votre maison peut vous offrir des déductions fiscales efficaces et légitimes qui vous soulageront grandement au moment de payer vos impôts. Payer des impôts est un rôle important que nous jouons tous pour soutenir une société saine et fonctionnelle. Cela étant dit, il existe des déductions fiscales spécifiques liées à l’immobilier que vous devriez réclamer. Vous trouverez ci-dessous les principales déductions fiscales que tous les propriétaires devraient connaître et, comme toujours, demandez conseil à un professionnel si vous pensez qu’elles pourraient s’appliquer à votre situation !

Les déductions fiscales relatives au travail à domicile

Les déductions fiscales relatives au travail à domicile s’appliquent à la fois aux propriétaires et aux locataires. Les dépenses d’occupation y compris le loyer, l’impôt foncier ainsi que les dépenses courantes telles que le téléphone, l’internet, le chauffage, l’éclairage et l’amortissement des équipements peuvent potentiellement être déduites.

Le montant et l’étendue des déductions que vous pouvez demander dépendent d’un certain nombre de facteurs.

  • Si votre domicile est votre lieu de travail et que vous disposez d’un espace de travail dédié, vous pouvez réclamer à la fois les frais d’occupation et les frais de fonctionnement.
  • Lorsque votre domicile n’est pas votre lieu de travail mais que vous disposez d’un espace de travail dédié, vous ne pouvez réclamer que les frais de fonctionnement.
  • Si vous travaillez à domicile, mais qu’il n’y a pas d’espace de travail dédié, seuls les frais de fonctionnement peuvent être réclamés.

Les résidences sont normalement exonérées de l’impôt sur les gains en capital lorsqu’elles sont vendues, mais si vous travaillez ou dirigez une entreprise à domicile, et selon la nature des déductions que vous demandez, vous ne bénéficierez peut-être pas de la totalité de l’exonération. Consultez votre conseiller fiscal pour déterminer l’approche qui vous conviendra le mieux à long terme.

Les déductions sur les intérêts d’un prêt immobilier

Lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien locatif, vous pouvez réclamer les intérêts perçus sur votre prêt. En outre, vous pouvez réclamer les intérêts payés sur les prêts relatifs à l’amortissement des biens de l’immeuble locatif, ainsi qu’aux rénovations et réparations de l’immeuble locatif.

Les déductions sur l’endettement négatif

L’endettement négatif permet aux investisseurs en immobilier locatif de compenser leur revenu imposable par les pertes nettes réalisées sur un bien immobilier locatif. Une perte nette sur un bien locatif se produit lorsque le total des dépenses de location dépasse le revenu brut de location. Il est utile de discuter de l’endettement négatif avec votre comptable fiscal si vous souhaitez réduire votre revenu imposable.

Les remboursements de frais de location

Outre les avantages fiscaux liés au ratio d’endettement négatif, il existe d’autres déductions fiscales importantes auxquelles un investisseur peut prétendre lorsqu’il s’agit de biens locatifs. Il s’agit notamment de la publicité pour les locataires, des taux d’imposition, de la taxe foncière, des frais bancaires, de l’entretien, des frais de déplacement pour l’inspection des propriétés, des honoraires et commissions des agents immobiliers et des frais juridiques.

L’une des choses les plus importantes à retenir est de tenir vos registres pour légitimer vos déductions de revenus et vous éviter d’avoir des problèmes fiscaux si vous êtes soumis à un contrôle.

Que faut-il savoir avant de louer votre maison sur Airbnb ?

Il y a encore beaucoup de gens qui planifient leurs vacances d’été et cherchent un logement. C’est peut-être le moment idéal pour envisager de mettre votre maison sur Airbnb. Le grand avantage d’Airbnb est que vous pouvez également choisir vos propres invités en regardant comment d’autres hôtes ont évalué vos candidats sur leur comportement, bon ou mauvais. Qu’il s’agisse d’une chambre d’amis, de votre maison familiale lorsque vous êtes en vacances ou d’une cabane dans un arbre, il est gratuit et facile de créer une annonce. Les gens se tournent vers Airbnb pour transformer généralement leur plus grand bien, leur propre maison, et en revenu supplémentaire. L’hôte moyen d’Airbnb gagne un modeste revenu de 5 600 euros par an environ. C’est moins que ce que vous pouvez espérer en bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, mais pourquoi s’en priver ?

Qu’est-ce que les hôtes d’Airbnb doivent prendre en considération ?

Il est important de savoir si vous serez présent lorsque vos invités arriveront ou si vous serez absent et que vous laisserez entièrement votre maison.

Si vous êtes dans un appartement, il est important de vérifier les règles de votre contrat qui ne vous permettent pas de louer tout votre appartement lorsque vous êtes absent.

Comme pour tous les biens immobiliers, vos photos feront vendre l’idée de votre maison comme un endroit où il fait bon à vivre, alors assurez-vous que vos images sont aussi attrayantes que possible. Votre description doit être claire et complète, notamment le nombre de personnes que vous pouvez héberger, si vous accueillez ou non des enfants et si vous prévoyez de fournir le petit déjeuner.

Airbnb dispose d’un outil de tarification compétitif pour vous aider à fixer le juste prix ou vous pouvez le calculer vous-même en fonction de la popularité, ou non, de votre maison auprès des visiteurs potentiels.

Les propriétaires doivent être conscients qu’en louant leur maison sur Airbnb, ils seront soumis à l’impôt sur les gains en capital, calculé sur la proportion de la surface louée et la période pendant laquelle elle a été utilisée à cette fin.

Que faire avant l’arrivée de vos visiteurs ?

Mettez au point un système permettant soit de donner une clé à vos invités, soit de leur envoyer un courriel avec le code de la porte, soit de vous assurer que vous êtes à la maison à chaque fois qu’ils reviennent.

Il existe aujourd’hui de nombreux autres services annexes, qui permettent de rendre ces arrangements plus pratiques, ainsi que le changement des draps et des serviettes et le nettoyage des convives.

Assurez-vous de verrouiller vos objets de valeur sous clé pour plus de sécurité. De nombreuses personnes disposent d’un placard verrouillé ou ferment une pièce pour y ranger leurs objets précieux. Vérifiez que votre assurance est à jour. Airbnb vous assure pour les dommages accidentels ou si un client est blessé, mais il est toujours bon d’avoir aussi votre propre assurance.

Le plus important encore, assurez-vous que la chambre ou votre maison est propre, bien rangée et sans encombrement inutile, surtout si vos locataires partagent une salle de bain avec vous.

Un exemple de location de chambre d’amis

Une infirmière, loue les chambres d’amis de sa maison depuis quatre ou cinq ans, et certaines années, elle peut gagner jusqu’à 6 000 €.

« Cela varie quand mes enfants sont ou non en train de changer de maison, ce qui signifie que je ne loue pas les deux chambres, dit-elle. Mais c’est ce que j’aime tellement, c’est vraiment flexible et vous choisissez vos propres dates si vous voulez accepter des invités. »

Ursula, 60 ans, loue actuellement sa « chambre jaune » , pour 60 € la nuitée et s’est préparée pour Airbnb en achetant de nouveaux lits, des draps et des serviettes. Elle laisse du café, du thé, du lait, des céréales, des œufs et du bacon à ses hôtes comme un pack de bienvenue.

Elle a aussi l’avantage d’avoir sa chambre d’amis dans une partie séparée de la maison, comme un appartement de jardin attenant avec sa propre salle de bain, sa cuisine et sa terrasse. « C’est bien mieux s’il y a une suite dans la chambre d’amis, dit-elle. J’ai constaté que les invités aiment vraiment cela, et c’est beaucoup moins gênant pour le reste de la maison. J’aime aussi la façon dont Airbnb vous donne un relevé de vos revenus annuels, ce qui facilite la fiscalité, » dit Ursula, qui a décidé de louer sur Airbnb après y avoir séjourné lors de ses propres voyages. « Et j’ai vraiment apprécié de rencontrer des gens du monde entier. »

Que faire si on envisage de louer sa maison ?

Etre propriétaire, c’est plus que percevoir le loyer et voir son investissement fructifier. Après avoir bénéficié d’un dispositif de défiscalisation et acquis votre actif immobilier, il vous faudra mettre en place ces quelques conseils pour réussir la location de votre propriété.

Si vous gérez vous-même la location

Il est possible de gérer ses propres biens, mais cela peut être difficile, prendre du temps et ne pas correspondre à ses engagements professionnels et familiaux. Vivre à proximité du logement que mettez en location est un énorme avantage. Les locataires s’attendront à ce que vous vous occupiez d’un problème immédiatement et non pas quand cela vous arrange.

Trouvez des hommes à tout faire et des ouvriers fiables

Établissez de bonnes relations avec des ouvriers professionnels. Vous aurez besoin d’eux pour réagir rapidement en cas de réparations urgentes ainsi que pour effectuer des travaux de bonne qualité à un prix raisonnable.

Trouvez de bons locataires

Si possible, rencontrez vos futurs locataires. Ils peuvent sembler bien sur le papier, mais les rencontrer en personne est le meilleur moyen d’en savoir plus sur eux. Les propriétaires doivent toujours demander et vérifier les références. Des références positives sont un excellent indicateur d’un locataire de qualité.

Faites appel à un service de gestion immobilière

Si vous avez déjà un emploi à plein temps et que votre temps libre est compté, vous pouvez vous sentir dépassé lorsque vous devez effectuer des inspections, rédiger des rapports d’état, organiser des réparations, assister à des procès. Le fait d’avoir un gestionnaire immobilier vous évitera également de vous engager dans des conversations gênantes sur les raisons pour lesquelles le loyer n’a pas été payé.

Recherchez des agences de gestion immobilière à proximité de votre immeuble de placement. Si vous optez pour un agent local, c’est parce qu’il aura une connaissance approfondie de la région, de la démographie des acheteurs, des meilleurs outils de marketing et de la concurrence dans la région.

Évitez tout attachement émotionnel lié à votre maison

Si un propriétaire loue une propriété qu’il a déjà habitée, il est important d’enlever tout attachement émotionnel car une maison ne reviendra pas dans le même état et sera naturellement sujette à l’usure.

N’oubliez pas les assurances

Assurez-vous de souscrire une politique d’assurance du propriétaire pour protéger votre propriété et son contenu, et veillez à ce que la caution soit déposée auprès de l’entité responsable des cautionnements locatifs et non dans la poche de l’agent ou du propriétaire. Vous pouvez opter pour une assurance complémentaire contre le défaut de paiement du loyer. Tout le monde ne s’occupera pas de votre propriété.

Respectez vos obligations légales

Soyez conscient des règles et des responsabilités qui lient les locataires aussi bien que les propriétaires. Il est toujours recommandé aux propriétaires de connaître les lois les plus élémentaires en matière de consommation concernant les biens de location et de les informer de leurs obligations en matière d’entretien.

Comment économiser jusqu’à 10000 euros en récupérant les matériaux de vos travaux de rénovation ?

Si vous effectuez une reconstruction, une rénovation ou une extension importante, il est probable que vous deviez engager une équipe de démolition. Il peut être tentant de leur tourner le dos et de les laisser tout démolir, mais vous pourriez vous priver d’une manne financière pouvant atteindre 10 000 euros en sautant le processus de récupération et de recyclage. C’est presque autant que si vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation !

« Littéralement, tout peut être sauvé », dit André, un directeur des opérations dans une entreprise de démolition. « On peut vendre une longue liste de matériaux, comme des portes et fenêtres de style classique, des lampadaires originaux, des pare-feu ornés, des briques d’époque, certains types de planchers, des gravats de béton et même des toits rouillés. Le chic rustique et industriel étant l’une des tendances stylistiques des dernières années , il n’y aura peut-être jamais de meilleur moment pour la réutilisation des matériaux et le recyclage, ajoute t-il.

Combien le recyclage peut-il vous apporter ?

Les frais de démolition peuvent aller de 16 000 à 80 000 euros, la démolition d’une maison typique de trois chambres à coucher coûtant environ 20 000 euros. De nombreuses entreprises de démolition procèdent à une inspection avant la démolition et comptent tous les matériaux qui peuvent être récupérés, puis déduisent ce chiffre du coût total de la démolition. André donne l’exemple d’une maison à Strasbourg, une résidence en double brique avec des fenêtres et des portes d’origine, qui n’a coûté que 3 000 euros en frais de démolition après un processus de récupération complet.

Quels sont les matériaux de construction qui ont le plus de valeur ?

De nombreux matériaux de votre maison peuvent trouver une seconde vie avant ou en tandem avec l’équipe de démolition.

« D’un point de vue commercial, nous avons tendance à nous concentrer sur des choses qui ne sont plus en production, des choses qui ne peuvent plus être trouvées et qui valent beaucoup d’argent pour les bonnes personnes », dit André. Les portes d’époque et les fenêtres de plomb sont par exemple très demandées.

Pour les installations plus modernes, André recommande d’utiliser les marchés en ligne comme eBay et Facebook pour trouver un acheteur. « Je sais que beaucoup de gens pour qui nous avons fait de la démolition ont eu beaucoup de succès en vendant en ligne », dit-il. « Il a été rentable pour les propriétaires de prendre des photos et de les mettre sur Facebook et un bricoleur ou un rénovateur vient donner une nouvelle vie à l’objet ».

Il peut s’agir de fenêtres en aluminium, de cuisines et des appareils associés, d’appareils de salle de bains, de climatiseurs, de chauffe-eau, de clôtures de piscine, de ventilateurs de plafond et d’appareils d’éclairage.

Comment récupérer les matériaux de construction de valeur ?

André encourage les propriétaires à rechercher les entreprises de récupération dans leur quartier ou à faire de la publicité en ligne avant que ces objets de valeur ne soient réduits en miettes ou jeter aux décombres. Une de ces entreprises a une phrase d’accroche : « Appelez-nous avant de faire entrer les démolisseurs », et c’est ce qui est suggéré aux propriétaires de maison de faire pour gagner ou économiser de l’argent. Les propriétaires peuvent envoyer des images aux entreprises de récupération, qui viendront faire un devis si elles sont intéressées.

Le recyclage des matériaux peut permettre aux rénovateurs d’économiser sur les coûts de démolition. « Non seulement vous payez pour le jeter, mais vous payez aussi le constructeur pour le retirer. Nous le ferons gratuitement pour vous pour un double avantage pour les propriétaires », explique André.

Sinon, il faut savoir que les entreprises de récupération peuvent s’intéresser également à des « choses insolites » allant d’une partie d’un vieil avion ou de vieilles machines agricoles à des objets plus conventionnels comme des décors extérieurs et des barbecues.